Pri predaji domu, bytu či inej nehnuteľnosti vyžaduje zákon o katastri nehnuteľností osvedčený podpis predávajúceho na zmluve alebo splnomocnení. Osvedčiť podpis predávajúceho v zahraničí u notára ale často pre kataster nestačí, vyžaduje sa „apostilla“. Čo to znamená, nám vysvetlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.
Predávajúci môže dokumenty pre kataster nehnuteľností podpísať v zahraničí buď na slovenskom zastupiteľskom úrade (bez potreby ďalšieho úkonu), alebo pred zahraničným notárom. Ak sa kúpna zmluva či plná moc podpíše pred zahraničným notárom, dokument treba ešte apostillovať alebo superlegalizovať. Ako tento proces prebieha, nám priblížila právnička z advokátskej kancelárie AKMV.
Nesprávne overený podpis spomaľuje zápis do katastra
Mnohí kupujúci sa nesprávne domnievajú, že už podpisom kúpnej zmluvy sa stanú vlastníkom domu či bytu, nie je tomu tak. Na to, aby sa stal kupujúcim vlastníkom nehnuteľnosti je potrebné kladné rozhodnutie príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru. Až týmto právoplatným povolením vkladu sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Preto, ak kataster vklad nepovolí, napríklad aj z dôvodu nedostatočných náležitostí súvisiacich s podpisom, kupujúci sa vlastníkom nehnuteľnosti nestane, kým nedostatky neodstráni. Na podpis u zahraničného notára je potrebná spomínaná apostilla.
Čo je apostilla / superlegalizácia a ako ju získať?
Tieto pojmy sú pre mnohých ľudí neznáme. Apostilla (niekde uvádzané ako apostil alebo apostille) má formu nálepky nalepenej na verejnej listine. Superlegalizácia (tiež nazývaná aj „vyššie overovanie listín“ alebo „konzulárne superlegalizácia“) zase pozostáva z potvrdenia zastupiteľského úradu Slovenskej republiky nachádzajúceho sa v štáte, z ktorého listina pochádza. Apostillou alebo superlegalizáciou sa overuje hodnovernosť podpisu a funkcia osoby, ktorá listinu podpísala a pravosť odtlačku pečiatky na listine. Apostilla teda v konečnom dôsledku potvrdzuje, že verejná listina nie je sfalšovaná.
Zahraničná verejná listina sa predkladá katastru nehnuteľností spolu s úradným prekladom do slovenského jazyka. Apostillou sa potom overuje aj prekladateľská klauzula, t. j. že preklad bol vyhotovený úradným prekladateľom zapísaným v zozname prekladateľov danej krajiny.
Apostilla je jednoduchší spôsob overovania vierohodnosti listín a uplatní sa medzi krajinami, ktoré sú členmi Haagskeho dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overovania zahraničných verejných listín (na Slovensku publikovaného ako Oznámenie Ministerstva zahraničných vecí SR č. 213/2002 Z. z.). Aktuálny zoznam krajín, kde stačí apostilla (nevyžaduje sa superlegalizácia) nájdete na stránke Legalizačného centra.
Ak bola verejná listina vydaná v inom ako vyššie uvedenom štáte a má sa použiť v zahraničí, vyžaduje sa náročnejší proces jej overovania pozostávajúci z niekoľkých krokov, tzv. . superlegalizácia.
Kde sa superlegalizácia vykonáva
V každej krajine existuje niekoľko úradov, ktoré apostillu alebo superlegalizáciu vykonávajú. Závisí to od toho, o aký dokument ide a v ktorej krajine sa má použiť. Na Slovensku nie je možné apostillovať ani superlegalizovať podpisy na dokumentoch podpísaných v inej krajine. Takéto overenie sa vydáva vždy v krajine, kde sa dokumenty podpísali.
Medzi niektorými krajinami sú uzavreté tiež medzinárodné zmluvy, ktoré odstraňujú požiadavku verifikovať zahraničné listiny apostilou alebo superlegalizáciou. Slovenská republika má s niektorými krajinami uzavreté aj takéto medzinárodné zmluvy týkajúce sa prevažne justičných verejných listín a na niektorých dokumentoch apostilu alebo superlegalizáciu nevyžaduje. Príkladom je Česká republika, pri ktorej sa nevyžaduje dokonca ani preklad listiny do českého jazyka. Pri použití zahraničnej listiny sa však odporúčame vždy informovať na úrade, kde sa má listina použiť, či bude takéto overenie vyžadované.
Kedy kataster vyžaduje apostillu/superlegalizáciu?
Zákon o katastri nehnuteľností vyžaduje osvedčenie podpisov aj v niektorých iných prípadoch, nielen pri podpise predávajúceho na nákupe predajnej zmluvy. Osvedčený podpis je potrebný aj pri zriadení predkupného práva, vzniku alebo zániku vecného bremena či pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Uvedené opäť platí aj pri zastúpení inou osobou.
Pre potreby slovenského katastra nehnuteľností bude potrebné zabezpečiť aj úradné preklady dokumentov podpisovaných v zahraničí do češtiny. Ak je zmluva alebo splnomocnenie vyhotovené dvojjazyčne, napríklad po česky / anglicky, postačí „doprekladať“ zostávajúci text – notárske klauzuly. Podľa stanoviska Minsterstva spravodlivosti SR nie je na účely katastrálneho konania potrebné apostillu prekladať.
Pred podpisom listiny u zahraničného notára odporúčame vopred preveriť, či notár overí podpis aj na cudzojazyčnom dokumente, ktorý by neobsahoval úradný jazyk krajiny, kde dokument podpisujete. Odporúčame mať preto dokumenty vyhotovené dvojjazyčne – po česky a v jazyku krajiny, kde dokument podpisujete.
Apostilla pri sobáši či pri iných životných situáciách
S apostilou alebo superlegalizáciou verejných listín vydaných v zahraničí sa môžete stretnúť aj pri iných životných situáciách (svadbe či práci v zahraničí, pri vybavovaní pobytu v inej krajine a podobne). Naopak, od februára 2019 niektoré druhy verejných listín netreba zaobstarať týmto overením.